此時的燕京，雖未經(jīng)金元明清四朝定都，卻已是冠絕北方的金粉富貴之地。

　　燕京位列遼五京之南京，因在燕山之南，故又稱“燕京”。遼五京之中，上京為天子長居之所，最為貴重，而南京雖偏處遼國南部，卻是五京中最為富庶的所在。

　　遠溯戰(zhàn)國，燕京曾是燕國都城薊城，唐時則為北方軍事重鎮(zhèn)幽州府城，乃是城周三十六里的巍巍大城。

　　自宋遼之戰(zhàn)始，遼太宗升幽州為陪都南京，以之為南進中原的咽喉鎖鑰之地。此后歷經(jīng)二十五年宋遼爭戰(zhàn)，至統(tǒng)和二十二年澶州之戰(zhàn)后，宋遼訂立澶淵之盟，燕京為宋遼貿(mào)易的中樞，得以承平一百二十余年。如今人口已達三十萬之眾，遼國近一半的財稅收入皆源于南京道，其中大半得自燕京。

　　三年前女真據(jù)了東京，遼東大族皆西遷上京，圖的是天子腳下最為穩(wěn)妥，卻也有少數(shù)眼光長遠者，舉族南遷燕京。而遼東逃難的百姓，向往著南京道水土豐沃最能活人，大多舍近求遠，千里迢迢遷往燕京。

　　短短數(shù)月間，燕京人口便暴漲三成。街頭固然多了些衣不蔽體的流民，更多卻是拖兒帶女的中等人家，他們急需解衣食住行的燃眉之急，乃至掙錢營生的長遠打算。于是燕京二十六坊的宅子，價錢全都翻了一番，稍遠些的地界，許多新宅破土動工。至于城中橫貫東西的檀州大街，沿街房產(chǎn)更是炙手可熱，但凡房牙手上放出一間，不論好歹，半日不到便可簽下契本。

　　行情雖好，這幾日房牙王麻子心情卻不見好。他專營檀州街各色門面房屋，早已做出檀州街一哥的大好名聲，近來卻叫個新來的后生鐘小介連著搶了幾間上好的房源。眼看自家牙頭地位行將不保，王麻子發(fā)了狠，道開年定要做一票大買賣，叫那鐘小兒幾回加起來，都不如這一票豐厚。

　　誰知開了年剛出正月，便有影影綽綽的消息傳來，朝廷已與女真議和，如今只差個封號未定，兩邊使臣正忙著往來磋談。這消息一來，便如給天下人吃了定心丸，原本想賣鋪子拿現(xiàn)金的，如今都改了心意，把價錢端得高不可攀，只想再觀望一二。

　　王麻子手上原本拿穩(wěn)了一間三進的院落，只等開年來個開門紅。院落原為燕京數(shù)得上名的糧商劉大郎君所有，位處檀州街中段，是一等一的繁華地，更妙在前頭鋪面，后頭便是偌大宅院，養(yǎng)了一園子花草，還臨著蓮花河，頗有鬧中取靜的意思。

　　就這么個可遇不可求的宅子，劉大郎君掛的價自然不低，足足六萬五千貫錢，論單價直比檀州街其他鋪面多了三成。平心而論，宅子雖好，畢竟后頭深廣，比不上鋪面寸寸臨街都可生錢，這價錢已然高不可攀。但和談消息一出，劉大郎君剛出正月便急急給王麻子打了招呼，道是要再加價五成，算上牙錢，便是近十萬貫。

　　王麻子本已和個客商談得七七八八，忽然得知漲價，客商怒其言而無信，自然就沒談成。眼看那鐘小兒又要來挖墻角，王麻子急得一宿沒睡，嘴上起了一串燎泡，心道可要去哪里找個冤大頭來接這盤兒。

　　便在這日，王麻子見著了李煥一行人。

　　開始王麻子可渾沒在意。這一行人，領頭的是個未及冠的小哥兒，跟著男女老少幾人，衣著都是尋常模樣，質(zhì)地雖上好卻帶著一絲土氣，看著便像是莊頭一家子出門走親戚，哪有半點能出十萬貫買個宅院的樣兒？

　　幸而王麻子房牙做得久了，見的人多了，深知和氣生財?shù)牡览?，倒也不是全然不理，只揀北城墻根下便宜的幾處老舊宅子說了。

　　卻見那小哥兒仍舊笑瞇瞇一團和氣，跟著的小娘子倒是不依不饒起來：“進門便說的明白，要看看你手頭最好的鋪子。虧我們打聽了你是這檀州街的牙頭，特意尋來，你卻盡挑些下三濫的老舊宅子。想必是狗眼看人低，只不把好宅子亮出來?！?p>　　王麻子打個哈哈，正欲搪塞幾句，忽而鼻端聞到一陣幽香，如蘭如桂，不由輕輕咦了一聲，仔細打量了那小娘子幾眼。

　　燕娘被他看的微微嗔怒：“你這莫非是酒樓，還須看人下菜碟兒？”

　　王麻子搓手試探道：“小娘子身上的熏香，味兒倒似前頭檀州街榮華居的‘露華濃’?！闭f著又忍不住深嗅一下，喃喃道：“錯不了。年前給李相國族弟薦房之時，那李家大娘子用的便是這露華濃。旁的香粉熏香，斷沒有這個清香不絕的長味兒?！?p>　　燕娘聽得噗嗤一笑，看李煥一眼：“這香露本是我們……本是家中尋常用的，也值當大驚小怪？”

　　王麻子見她默認，不由倒吸一口冷氣，心道這露華濃可非比尋常，滴滴金貴，小小一瓶香露便要五十貫錢，真真價比黃金！更兼產(chǎn)量極少，一月僅出百瓶，要買便得到榮華居按先來后到，取號等貨。坊間傳聞，年前上京的元妃想買幾瓶送人，千里迢迢派人來榮華居采買，竟然也要拿好牌號，候了一個月才取到。

　　這要何等人家，才好將露華濃當家中尋常使用？

　　王麻子不由又打量了領頭的小哥幾眼，見他樣貌極俊秀清朗，倒真像是哪家高門大戶的哥兒喬裝了出門來，便定了心神，將那十萬貫的宅子細細說了。

　　王麻子一邊說還一邊暗暗留意眾人神色，見小哥兒嘴角帶了笑意，小娘子眼含喜色，粗豪漢子頻頻點頭，年輕后生連問細處，便是那看著十分精干的中年男子也面露滿意之色，只無人露出半分驚詫，便覺得這事兒且有幾分成算。

　　當下便樂呵呵與劉大郎君約了時辰，帶眾人去看宅。劉大郎君也萬沒料到加價五成，竟這般快便能出手，自然不信，直到見著買主一行人，更是心生恚怒，暗怪王麻子找了人來糊弄自家，面上自然愛理不理。

　　李煥一行人卻全不在意劉大郎君的敷衍不愉，只仔仔細細將宅子里里外外看了一遍，待看到后院花草宜人，并一灣清碧的蓮花河緩緩流過，李煥當即拍板:“就這了。三叔先看契本，我再逛逛?！闭f罷雙手一背，悠悠然自往園中轉去。

　　劉大郎君聽得將信將疑，不肯多談契條，只追問李呈何時有錢交割。燕娘聽得生氣，從荷包里取出一張紙，往他面前一亮：“盛豐行的交子，你可認得?”

　　劉大郎君也是做慣買賣的，自然認得，便迎光細細看去。那張交子為宋國川紙所制，花紋層層套色，極為精美繁復，且方寸之間竟印有《蘭亭集序》全篇三百余字，正是真的不能再真的盛豐行十萬貫交子。

　　王麻子在一旁見了，又喜又驚又是后怕。喜的是總算干了一票大的，還賣出了檀州街頂尖兒頭一份的好價，足以羨煞那鐘小兒。驚的是這一行人看著尋常土氣，竟然一舉拿出了十萬貫的交子，也不知究竟是何方神圣。后怕的則是幸而先前不曾十足怠慢，后頭又見機快圓了回來，否則就要生生錯過一樁百里挑一的好買賣。

　　一切談妥，李煥方悠悠然晃回來，與劉大郎君簽了契本。因院中并未住人，一應家具物什早已搬空，當下便可交割。房錢兩訖，收了鑰匙，這樁買賣便算成了。

　　劉大郎君揣著那盛豐行十萬貫交子，心中百般滋味，忍不住道：“可容我冒昧一問，不知小官人何方人士？買這宅子要做什么營生？”

　　李煥笑道：“我等家住涿州，鄉(xiāng)野之地，不值一提。買這宅子，只想開家酒樓，到時還須請劉大郎君來捧個場?！?p>　　劉大郎君聽了，更是疑惑：“這宅院是住家格局，如何開得酒樓？”

　　李煥呵呵一笑：“正要重建一番。”

　　劉大郎君與王麻子俱都一驚。要將這諾大地方推倒重建，至少要花上幾萬貫，若是起得精致，十萬貫也未必能打住。這小哥兒家中竟然這般有錢，真是人不可貌相。

　　劉大郎君忙哈哈笑道：“那便祝李小官人生意紅火，財源廣進。屆時酒樓開張，老哥我定然來賀。”又報了家門所在，露出十足相交誠意，方才離去。

　　王麻子收好牙錢，笑得臉上開花，直道哥兒日后若有甚差遣，只管到城東銅馬坊胡子巷尋他。聽聞李煥道只要有好宅子盡管來薦，王麻子更是差點就要喊財神爺爺，手忙腳亂拜了又拜，這才興高采烈告辭而去。

　　到院中只余李煥一行人，燕娘方才問出忍了許久的疑問：“這宅子已然貴得上天了，若日后朝廷真與女真達成和議，燕京房價勢必要跌一跌，豈不是買虧了？”

　　“無妨。半年之內(nèi)，燕京房價便要大漲一番?！崩顭ㄒ恍Φ馈?p>　　“這般頂了天的房價，還要再漲？”燕娘瞪大眼睛。連李呈也搖頭不信。

　　李煥卻道：“朝廷與女真議和，成與不成卻難說。且我已得了消息，宋國與女真眼下正遣使往來。若再過半年，朝廷與女真仍未議定誓書，情勢多半有變。到時燕京的房產(chǎn)，可不成了香餑餑？”

　　眾人面面相覷。李呈沉吟道：“宋國與女真……難道宋國要聯(lián)金攻遼？”

　　眾人皆悚然一驚。李呈自家先搖頭：“斷不可能。宋遼兄弟之盟，豈是區(qū)區(qū)一女真可撼動？”

　　李燦也道：“唇亡齒寒。大遼若完了，宋國便要直面女真，又能有甚好處？”

　　李煥卻道：“百年前宋遼為何而戰(zhàn)？宋人想要拿回燕云十六州，可不是一時念起。如今看大遼勢頹，便想趁虛而入。”

　　李呈大搖其頭：“女真狼性貪婪，此舉對宋國來說，無異于與虎謀皮，絕非智舉?！?p>　　燕娘也道：“這般餿主意，也不知是哪個出的。偌大宋國，難道竟無一個明眼人？”

　　李煥微微一嘆：“當局者迷，旁觀者清。此局走向何方，數(shù)年之內(nèi)當可見分曉。留給我們的時間，實在不多了?！?