創(chuàng)業(yè)也好，做生意也多，主要的目的就是能夠搞到錢。
這個(gè)是在商業(yè)上不變的一個(gè)原則。
而搞到錢的方法，第一就是，用事物或者就是服務(wù)價(jià)值來(lái)獲取金錢，中間付出的時(shí)間與精力來(lái)?yè)Q取這筆錢所帶來(lái)的收益。這個(gè)叫買賣或交易，統(tǒng)稱貿(mào)易。
第二種搞到錢的方式就是，讓所有人能感覺(jué)到你所做的事能夠賺錢，于是嘩嘩的就向著你這里投錢，這也是搞到錢的方式，這個(gè)叫投資與融資。
總而言之，用什么辦法把真金白銀弄到手，把能看到見(jiàn)的東西弄到收，這個(gè)才是創(chuàng)業(yè)的需要的東西。
這個(gè)是沈均發(fā)在創(chuàng)業(yè)后期慢慢發(fā)現(xiàn)的點(diǎn)，特別是在這個(gè)現(xiàn)金流高密度的行業(yè)，可能說(shuō)他銷售那邊讓很多客戶購(gòu)買了自己的產(chǎn)品，能夠回一些錢了，但這些錢沒(méi)準(zhǔn)還沒(méi)在公司的賬上留幾天，接著就可能立即要轉(zhuǎn)賬給那些材料商們，反正房地產(chǎn)很多時(shí)候就是感覺(jué)流水很大，但是發(fā)發(fā)大家的工資什么的，然后還有一開(kāi)始的時(shí)候他們還是靠租辦公室，沒(méi)有自己拿塊地來(lái)做修蓋辦公室的時(shí)候他還要支付一些房租了，一堆亂七八糟的費(fèi)用。
真的到自己手中的還真就沒(méi)有多少，前提還得每個(gè)管理的環(huán)節(jié)把控的好，不要有太多的損失什么的，不然很容易出現(xiàn)虧損。
所以這幾年房子漲得這么快，一來(lái)它的成本本來(lái)就大，二來(lái)房子啊建筑啊這些的相關(guān)從業(yè)人員太多了。
可能光是建材這一塊這個(gè)國(guó)家就不知道有著多少人在干。
一開(kāi)始沈均發(fā)做企業(yè)的時(shí)候只是想著自己做代銷做的好，能有很多的流水，所以就想著自己多吃幾個(gè)環(huán)節(jié)的話能夠賺的錢就更加多。
但實(shí)際呢，想法是對(duì)的，但是需要有一個(gè)很良好的管理體制。
而管理的第一步，就是財(cái)務(wù)。
這個(gè)也是在高妮來(lái)了之后，給他灌輸?shù)囊恍┫敕ā?p> 高妮來(lái)公司之后，她能把這個(gè)公司的財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)弄好，沈均發(fā)高興得不得了，他以前雖然不太懂財(cái)務(wù)那些每一筆流水怎么登記，然后就是什么時(shí)候申報(bào)納稅這些，但是他起碼知道了財(cái)務(wù)能夠分析的東西。
好的財(cái)務(wù)的分析，甚至能夠分析出我的項(xiàng)目需要多少人，多少人員的配置這些，甚至能夠從拿地開(kāi)始就做預(yù)算。
高妮預(yù)算過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，給公司帶來(lái)了不少的收益。
當(dāng)然也是在她來(lái)了這個(gè)公司近四年之后，整個(gè)公司在財(cái)務(wù)方面的各項(xiàng)指標(biāo)都已經(jīng)有一個(gè)很公開(kāi)，很明細(xì)的數(shù)據(jù)的時(shí)候，高妮就能算出整個(gè)公司真實(shí)有多少的可用資金與流動(dòng)資金。
這個(gè)時(shí)候就需要配合方案，當(dāng)企業(yè)里面出現(xiàn)多少方案，都想做，有很多的項(xiàng)目都需要墊資，都需要投資的時(shí)候，就需要用財(cái)務(wù)去對(duì)比這個(gè)方案怎么樣。
當(dāng)然，那幾年也是沈均發(fā)與鄭林的干勁大的很，所以天天在想著公司能吃多少個(gè)項(xiàng)目。
他們還專門的把自己要發(fā)展的幾個(gè)城市的地圖放了很大并且還去圖文館里打印出來(lái)一大張一大張的，然后貼在公司的墻上。
在墻面上他們是加了一層薄鐵板的，然后再將打好的地圖給裱在這個(gè)鐵板上面。
如果他們要去拿地的時(shí)候就會(huì)用帶著自己公司LOGO的小藍(lán)旗幟給吸上去，用藍(lán)色，就是指：“來(lái)”了，寓意著地要“來(lái)了。”
對(duì)于已經(jīng)獲得的的地，他們就用橙色的旗幟吸上去，用橙色，就是指“成了”，寓意著地“成”了。
當(dāng)時(shí)沈均發(fā)帶著人到處考察，相了很多的地，有了很多的方案，地圖上面一個(gè)月里他就吸過(guò)十幾個(gè)地段的藍(lán)色旗幟，也就是說(shuō)在一個(gè)月里沈均發(fā)看中了十幾個(gè)地段的地想要去弄。
但是就是不知道那塊地要好一些，畢竟那個(gè)時(shí)候的沈均發(fā)并不是很專業(yè)的拿地能手。
高妮是做設(shè)計(jì)專業(yè)的，她懂財(cái)務(wù)也全是因?yàn)樽约旱哪赣H是做財(cái)務(wù)的，她做過(guò)出納、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)主管。
所以高妮從小寫作業(yè)就會(huì)去媽媽的辦公室里寫作業(yè)，然后寫完了，就會(huì)看母親怎么做賬怎么數(shù)錢這些。
雖然說(shuō)不是很專業(yè)，但是她對(duì)財(cái)務(wù)這塊的認(rèn)識(shí)，還是有一定的基礎(chǔ)。
高妮在整理這家公司的財(cái)務(wù)的時(shí)候，是對(duì)照著一家同樣是房地產(chǎn)的公司，那家公司是在2003年開(kāi)始創(chuàng)辦的，叫首創(chuàng)還是什么，他們好像主要以開(kāi)發(fā)商業(yè)街式的住宅小區(qū)為主。
高妮有個(gè)初中同學(xué)在那里面做事，就聽(tīng)說(shuō)了里面的財(cái)務(wù)是個(gè)大神，在財(cái)務(wù)明細(xì)之后，就會(huì)從綜合價(jià)值的角度去分析。
綜合價(jià)值分析，可能是一個(gè)財(cái)務(wù)思考的高境界，已經(jīng)不是單純的記賬，不是單純的成本分析，而是一種共同繁榮的思考，不光自己有利，也讓大家有利，這種思考，本來(lái)就上升到宏觀經(jīng)濟(jì)。
以一個(gè)撬桿，去撬動(dòng)大家的經(jīng)濟(jì)。
他就提出了一種方案，就是自己在城市里面再建立一個(gè)城，那么可能會(huì)帶動(dòng)周圍的房子都漲價(jià)，不光這樣，還能在這個(gè)城里建立更多的加盟。
對(duì)于房地產(chǎn)所需要考慮的不光只有拿地的成本，還需要想未來(lái)所帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值，而且商業(yè)價(jià)值又分短期回現(xiàn)，與長(zhǎng)期回現(xiàn)。
有一些開(kāi)發(fā)商會(huì)開(kāi)發(fā)一些商業(yè)用地的房屋，使用的年限是四十年，這對(duì)于如果是想在里面居住的人來(lái)說(shuō)是不夠的。
但對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他覺(jué)得這是一個(gè)能快速回籠資金的一個(gè)項(xiàng)目，他不計(jì)算太長(zhǎng)遠(yuǎn)的四十年、五十年，畢竟他們也沒(méi)想到過(guò)自己的開(kāi)發(fā)公司打算做多久。
所以都以眼前為主，這個(gè)也是從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)。
而商業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)價(jià)值，在于能做一個(gè)平臺(tái)，一會(huì)能惠及很多人的平臺(tái)。
一個(gè)商業(yè)城市，一個(gè)能夠與國(guó)際所接軌的商業(yè)都市，設(shè)有保稅區(qū)，能夠讓很多進(jìn)出口的企業(yè)通關(guān)快，跨境方便。
這樣對(duì)于很多自己國(guó)家的品牌走出去，或者是外來(lái)好的品牌走進(jìn)來(lái)就是一個(gè)文化的接軌，一個(gè)世界的共融。
這個(gè)首創(chuàng)就以這個(gè)目標(biāo)為主，房屋除了住，還有就是能夠去商場(chǎng)去購(gòu)買東西，能夠聚餐。
很多人吃飯也好，或者公司團(tuán)建也好，都想尋找一個(gè)裝飾美觀能夠勾起食欲的環(huán)境，吃飽了，還能順帶的去挑選自己喜歡的東西。
而這樣的理念不光只是方便了消費(fèi)者，不光能夠在重慶啊四川啊這些地方吃到魯菜，粵菜，還能吃到本來(lái)以前需要跑到國(guó)外才能吃到的東西。
能夠在這個(gè)商業(yè)城里來(lái)購(gòu)買到世界各地的東西。
這些如果放在曾經(jīng)，可能需要你踏遍世界，可能一輩子才能看得到的東西。
而這時(shí)，你只要來(lái)這個(gè)小城，這個(gè)商業(yè)小城，或許就能經(jīng)歷曾經(jīng)幾輩人才能看到的東西。
曾經(jīng)一輩子都見(jiàn)不到的東西，可能在這個(gè)小城里只需要幾個(gè)小時(shí)。
似乎這個(gè)小商城能夠掌控著時(shí)與空。
能夠壓縮著人生不必要的旅途，壓縮著人生寶貴的時(shí)間，不必把時(shí)間浪費(fèi)在曾經(jīng)擁擠的綠皮火車上，看著那些似乎相似的風(fēng)景。
能夠牽連著世界的空間，讓世界各地的人能在這里尋找到自己喜歡的東西，這個(gè)商城，似乎能把不同語(yǔ)言的人通過(guò)產(chǎn)品交集在一起。
共同繁榮，高妮當(dāng)時(shí)聽(tīng)到這個(gè)想法，就想到自己做設(shè)計(jì)，其實(shí)并不追求所有人都懂，但希望大家能互相欣賞。
高妮當(dāng)時(shí)倒也沒(méi)有想到這么大的思想高度去核算財(cái)務(wù)，但是她在分析沈均發(fā)的所有方案里，看到了一處土地轉(zhuǎn)讓，而那一塊都是屬于棚戶區(qū)。
拿地可以談轉(zhuǎn)讓，但是要和那些戶主都談好，然后能夠安工后給回遷房屋。
而像這種包含著回遷房的房屋建設(shè)就需要規(guī)劃土地，樓層要建高，不建的高的話那么拿地以及拆遷的成本都不夠，比如說(shuō)你拆遷了1000戶，結(jié)果也就建了1000戶，那么完全就是給拆遷戶做改良的。
所以就得大于這個(gè)戶數(shù)，而1000戶這個(gè)成本是固定成本。
而樓層越高所需要的材料費(fèi)用以及施工費(fèi)用管理費(fèi)用就是一個(gè)變動(dòng)的成本。
對(duì)于變動(dòng)成本，永遠(yuǎn)是有一個(gè)臨界點(diǎn)的。
一般高樓層需要的成本就大，所以這個(gè)時(shí)候就需要去計(jì)算財(cái)務(wù)需要建立多少戶的房屋夠拆遷成本，然后再計(jì)算又需要多少戶能夠滿足整個(gè)開(kāi)發(fā)中的運(yùn)行成本。
當(dāng)然最開(kāi)始的就是要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，來(lái)確定一戶房屋的定價(jià)多少，以及市場(chǎng)容量。
對(duì)于沈均發(fā)所開(kāi)發(fā)的這幾個(gè)城市，都是大城市，市場(chǎng)容量這一點(diǎn)是不用擔(dān)心的。
而定價(jià)這個(gè)都是按照當(dāng)?shù)氐亩▋r(jià)來(lái)確定的。
而臨界點(diǎn)的產(chǎn)生很多都是因?yàn)椴煌暮瘮?shù)條件，不然只是樓層增加，在所有房屋都能賣出去的大前提下。
那么造價(jià)成本與現(xiàn)金流只是一個(gè)正比例函數(shù)關(guān)系。
但是房產(chǎn)建設(shè)不是這樣的，不同的樓層所需要的造價(jià)成本是不一樣的。
比如說(shuō)超過(guò)100米的樓層會(huì)因?yàn)橄赖确矫嫣岣叱杀荆鞘谴笮偷纳虡I(yè)地標(biāo)的開(kāi)發(fā)，不然成本太高。
而在建筑在16米以上就要設(shè)置電梯，這里的成本也會(huì)增加。
而如果只定位在18層以下的話設(shè)置兩臺(tái)電梯，這些成本都會(huì)增加。
并且樓層越高，對(duì)預(yù)售也是有影響的。
因?yàn)轭A(yù)售是需要有條件的，是需要建立主體建立才能預(yù)售，所以樓層越低，能預(yù)售的越早，回現(xiàn)可能越快，但現(xiàn)金流就越少。
高妮當(dāng)時(shí)是對(duì)比了很多的項(xiàng)目，然后算清楚了公司所有的現(xiàn)金，是能做這個(gè)項(xiàng)目的，于是就建議沈均發(fā)做那個(gè)棚戶區(qū)的項(xiàng)目。